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律师介绍

刘博文律师 刘博文律师(房地产及城市更新方向),武汉大学民商法硕士研究生,行政法律领域、房地产及城市更新领域专业律师,兼宝安区人民政府、宝安区人民武装部、宝安区规划土地监察大队、宝安区审计局、宝安区安监局、光明新区安监局、... 详细>>

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律师姓名:刘博文律师

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成功案例

房改房在继承案件中的司法认定

案情简介:

本案中被告赵某与被继承人王某原系夫妻关系,后被继承人王某因病去世,此后王某和被告共同购买的房改房发生继承。第一原告赵某某系被告与被继承人王某的婚生子,第二原告系王某的母亲,王某父亲于2012年去世,第三原告系被继承人弟弟。1998年12月16日王某去世。在王某去世前曾与被告共同购买了单位的公产房,即朝阳区某小区36号楼502室。后被告将此房交回原单位,置换成另一小区1001室及1004室两套房屋,面积共112.53平方米。三原告依照法定继承应得面积为37.5%份额,折合成折价款约207万元。按照上述要求三原告向法院提起诉讼。

审理中,被告称在王某去世前,夫妻二人仅用共同财产26618.68元支付了502室的第一笔购房款,只承认502第一笔购房款的一半属于王某的遗产。后来置换的1001和1004号房屋是由于被告职务、身份的变化才能购买的,认为这两套房屋与王某无关,不同意三原告继承该房屋,仅愿意支付一定的遗产使用费。

一审判决:

一审法院审理后认为虽然在王某去世后,赵某就502号房屋签订的《房屋买卖契约》,交纳了第二笔购房款并取得所有权证书,但王某生前一直与被告共同租住在502号房屋内,且有购买的意思表示,并于1998年12月7日交纳了部分购房款,购房时也使用了王某的工龄。所以认定该房屋属于王某与被告的夫妻共同财产。王某去世后,被告未经其他继承人同意,将502房屋上交原单位,另行购买了1001和1004房屋,故,502房屋中原属王某的一半财产转化为1001和清房屋中的相应财产份额,该部分财产属于王某的遗产,应依法发生继承。但一审法院并未考虑房改房的特殊属性,未采纳我方提出的关于房改房优惠政策的相关规定,仅根据继承法的相关规定,按照三原告的各自法定继承比例作出了判决,判决被告给付三原告折价款共计约143万元。

二审情况简介:

三原告及被告均不服一审判决,向北京市第一中级人民法院提出上诉。原审原告认为赵某获得1001和1004房屋时,仍是以赵某和王某二人名义申请、登记并使用了王某的工龄等福利待遇,仍是共同购买,且国家政策也有规定。1001和1004房屋是502房屋的购买公有住房权利的转换,所以请求认定1001和1004房屋总面积的一般为王某所留遗产,并以此分割。原审被告认为不能认定502房屋为夫妻共同财产,且502与1001和1004房屋没有直接联系,王某留有的遗产仅为13309.34元,应按照该款额计算在全部购房款中的比例。

律师说法:

一、原审判决在关于朝阳区关东店北街22号楼1001号和1004号房屋是否属于王某与赵某夫妻共同财产的问题上,事实认定错误,适用法律错误。

原审判决书称“王某去世后,赵某因工作职务、级别的调整而有资格并购买了1001号及1004号房屋,亦补交了购房款,而且赵某再婚后另外补交了一笔房屋超标款,故三原告关于1001号及1004号房屋属王某与赵某的夫妻共同财产之抗辩,没有依据,本院不予采信。”对此上诉人均不能同意。我们的依据,除了经质证认定的事实——即赵某获得1001号和1004号房屋时,仍是以他和王某二人名义申请、登记并使用了王某的工龄等福利待遇,仍是共同购买——之外,还有国家房改政策,以及政策解释性文件。

国家房改政策规定,职工按成本价购买公有住房,每个家庭只能享受一次。赵某与王某购得502房屋后,他从此永远丧失了再次与王某的名义一起以成本价另行新购单位公有住房的可能。换言之,2001年,遗产未分割且处于丧偶未再婚(而非未婚或再婚)状态的赵某,因个人工作职级的调整有资格得到的只是住房调整的“机会”(这机会必然也必须沿用与王某的共同名义及优惠政策才得以落实),绝无资格再次新购单位的成本价住房——无论以他自己的名义还是以和王某一起的名义,否则有违国家房改政策。

因而,赵某取得1001号和1004号房屋,是原有502号房屋的购买公有住房权利的转换。另外,单位将502房已缴纳的购房款直接折抵成1001号和1004号房屋的购房款这一情况,也可说明这一问题。故而,关东店二房的获得,名为“购买”,实则仅仅是对原有住房状况的一次“调整”而已,其结果是以1001号和1004号房屋对先前的502号房屋进行替换,但赵某、王某二人的所有权及权属关系并未因房屋形态的变迁而改变或丧失,而是随之动态地转移到因调换而得来的1001和1004号房屋上,且王某的遗产既然先前未曾分割,那么,此二房就仍为夫妻共同共有。至于赵某“补”交了房款和超标款,并不影响共同共有的性质。

说白了,就权属上而言,关东店二房实际上还是502号房。既然502号房是夫妻共同财产,那么在本案的情况下,关东店二房必须且必然也是夫妻共同财产。因而,也就和“公民死亡时遗留的个人合法财产”等法律原则其实并不抵触。遗产包括死者遗留下来的财产和财产权利,本案中表现为房屋形态的关东店二房,虽然得自王某身后,但承继于被继承人与赵某共同共有的财产权利,来自王某生前,所以即使王某生前没有实际占有该房产,也应视为夫妻在婚姻关系存续期间所得财产而在继承时纳入遗产的范围。

二、一审判决适用法律依据错误,导致三上诉人在遗产的可继承范围上存在严重错误,因而对各继承人应当继承的房屋折价款的数目存在错误。

《民法通则》规定:民事活动必须遵守法律,法律没有规定的,应当遵守国家政策。最高人民法院的法释[2013]7号文件以“与现行房改政策不一致”为由废止了[2000]法民字4号司法解释性文件,也足见裁判此类纠纷时法律应该适应政策,所以针对本案而言法院更应该根据国家现行房改政策的有关规定作出判决。

房改房是国家房改政策的产物。房改政策关怀的对象是以家庭而非个人为基础的,其厚意公平地指向作为购房主体的夫妇双方(哪怕是已故的)并惠及他们的合法继承人。

房改房是国家房改政策的产物,原审法院判断房改房权属却规避房改政策,不顾先后两处房产之间特殊、深刻的逻辑关系,断章取义地看待关东店二房并削足适履地生硬套用继承法认定其权属关系,这既不正确,也不公平,实际上是对王某以及除赵某外的其他继承人合法权利的削夺。

二审判决:

二审法院在审理中采纳了原审原告代理律师的意见,认为一审法院在对房屋共同份额及折价款数额的确认使用法律不当,依法作出了改判,最终判决原审被告赵某向原审三原告共计支付折价款约206万元,几乎全部支持了三原告的诉讼请求。



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