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刘博文律师 刘博文律师(房地产及城市更新方向),武汉大学民商法硕士研究生,行政法律领域、房地产及城市更新领域专业律师,兼宝安区人民政府、宝安区人民武装部、宝安区规划土地监察大队、宝安区审计局、宝安区安监局、光明新区安监局、... 详细>>

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律师姓名:刘博文律师

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法律法规

《广州市房屋交易监督管理办法》热点解读

  摘要:商品房销售信息有了公示清单,开发商要为其委托产生的房地产中介服务费、公证费、律师费、按揭贷款服务费等费用埋单,幼儿园、学校等教育配套设施等不能缩水,商品房买卖合同及其补充合同不得包含减轻或免...

  商品房销售信息有了“公示清单”

  开发商要为其委托产生的房地产中介服务费、公证费、律师费、按揭贷款服务费等费用埋单,幼儿园、学校等教育配套设施等不能“缩水”,商品房买卖合同及其补充合同不得包含减轻或免除开发商自身责任或加重购房人责任的条款……记者从广州市国土房管局获悉,备受关注的《广州市房屋交易监督管理办法》 (下称《办法》)将从2014年11月1日起施行,严格规范管理行政区域内的房屋交易活动。广州市国土房管局相关负责人日前针对该办法的热点条文作出了详细解读。

  每套商品房明码标价 价目表要公示

  《办法》规定,房地产开发企业和受委托的中介服务机构应当按照申报价格对每套商品房明码标价,以价目表和价格相关信息公示表的方式公开相关收费。

  价目表和价格相关信息公示表的样式由价格行政管理部门统一规定。

  房地产开发企业和买受人可以在合同中约定,依法由买受人承担的税费可以由房地产开发企业代为缴交;没有约定代收代缴的,由买受人在申请转移登记前向相关政府部门缴交。

  “该条规定房地产开发企业销售新建商品房时的明码标价义务。”广州市国土房管局特别强调,交通服务、教育配套以及对买受人居住、使用有重大影响的其他因素,与商品房的价格密切相关,应当作为明码标价的内容予以公开,以保障消费者的知情权。此外,房地产开发企业选择相关中介服务机构提供服务后,强制要求买受人承担中介服务费用,违反了价格法的规定,应当予以禁止。

  建立网络监管平台 日常巡查监督交易

  《办法》规定,房地产行政主管部门应当建立网络监管平台和信用评价体系,完善执法检查制度,通过日常巡查、受理投诉举报等方式,加强对房屋交易的监督检查。

  房地产行政主管部门有权采取以下方式进行执法检查:进入房地产开发企业、房地产中介服务机构及其他被检查对象的办公场所、经营场所和建设项目现场进行检查;询问房地产开发企业、房地产中介服务机构的工作人员,要求其对有关检查事项作出说明;查阅、复制房地产开发企业、房地产中介服务机构与检查事项有关文件、资料;拍照、摄影、记录与检查事项相关的情况;登记保存证据;向其他相关人员调查了解情况;法律、法规和规章规定的其他检查方式。

  广州市国土房管局表示,广州市的房地产市场监督检查制度已实施多年,具有一定的特色,也是进行市场管理的有效手段,有必要提供相应的法律依据。为明确监管部门权限,《办法》还参照其他法律法规及广州市其他行政管理的规章中的规定,规定了行政执法监督的具体方式。

  《办法》还提出,房地产开发企业、房地产中介服务机构及其工作人员应当配合房地产行政主管部门的监督检查,如实陈述事实和提供相关资料。据悉,实际工作中常发生开发企业、中介机构拒不向监管部门提供资料,拒绝工作人员进入相关场所检查,甚至有威胁、打骂现象出现,有必要进行规范。

  《办法》还鼓励消费者权益保护组织、志愿者组织、相关行业协会、新闻媒体等机构和社会公众参与房屋交易监督工作。广州市国土房管局表示,随着社会的不断发展进步,需要发动全社会力量参与监管,监管方式也需要适应市场发展和工作的不同方面而采用多种方式。工作实践中,有聘请“楼市义务监督员”等社会公众参与监管的方式,是值得肯定和鼓励的有益方式。

  不得非法泄露房屋档案信息

  《办法》规定,房地产行政主管部门将建立房屋交易信息化平台并制定使用规则,提供房屋交易信息查询、交易合同网签、交易资金监管等服务。

  新建商品房买卖合同、存量房买卖合同将通过房地产行政主管部门建立的房屋交易信息化平台订立。新建商品房买卖合同、存量房买卖合同签订后,未办妥房屋转移登记手续或者解除合同的,不得再通过房屋交易信息化平台订立以该房屋为标的买卖合同。

  房地产行政主管部门建立的房屋交易信息化平台还要与税务机关等相关系统对接,实现信息共享和管理联动。

  《办法》特别强调,房地产行政主管部门、税务机关应当确保信息安全,其工作人员不得利用职务上的便利,非法取得、提供、泄露或者使用房屋档案信息。

  广州市国土房管局表示,随着技术的进步,通过信息化平台进行房屋交易、为房屋交易提供服务和进行房屋交易的监督管理,已不可避免地存在于现实生活和行政管理实践之中。《办法》的相关规定为广州市房屋交易信息化平台的建立和运行提供了法律依据,同时也授权房地产行政主管部门制定平台的具体使用规则。

  禁止中介违反限购违规交易

  《办法》规定,房地产中介服务机构及其执业人员提供房屋交易中介服务时,应当如实告知当事人房屋交易相关情况和广州市房地产政策相关规定,不得为违反法律和政策的房屋交易提供服务。

  房地产中介服务机构及其执业人员提供房屋交易服务时,应当依法查验以下事项并书面告知当事人:房地产登记资料查询机构出具的房地产自然状况及查封、抵押等权利限制情况;房屋租赁管理服务机构出具的房屋租赁登记备案情况查询结果;出售、出租房屋的当事人对房屋的处分权;当事人及其代理人的身份和权限;房地产中介服务机构及其执业人员与当事人是否存在利害关系。

  广州市国土房管局表示,该规定中介服务机构、执业人员的守法义务、告知法律政策和相关事项义务,禁止中介服务机构和执业人员参与相关违法房屋交易。实践中,中介服务机构、执业人员串通交易当事人违法违规进行交易,现有法规缺乏处罚和管理依据。《办法》对保障性住房、限购商品住宅的销售和交易监管可参照本办法执行。

  同时,《办法》对中介服务机构、执业人员的告知义务进行了进一步的明确,有利于减少因中介服务机构未核实相关情况导致房屋买卖、租赁合同效力存在瑕疵或者发生纠纷的情形发生。据介绍,所谓的自然状况,包括房屋的坐落、面积、用途等登记机关记载的信息。

  过期租售信息要删除 防止“钓鱼”揽客

  《办法》规定,房地产中介服务机构及其执业人员发布房屋租售信息应当经当事人书面同意,房屋租售信息发布后出现成交、当事人撤销委托或者委托期限届满等情形导致委托终止的,应当即时删除发布的信息。

  存量房交易当事人委托房地产中介服务机构提供服务的,房地产中介服务机构及其执业人员应当及时协助当事人通过房屋交易信息化平台办理存量房买卖合同和房地产中介服务合同的签订、解除等手续。

  存量房交易当事人未委托房地产中介服务机构提供服务而自行交易的,可以在房地产行政主管部门确定的签约服务点或者网站办理存量房买卖合同的签订、解除等手续。

  广州市国土房管局表示,《办法》对房地产中介服务机构及其执业人员发布房屋租售信息和办理网签手续行为作了规范。其中,规定房地产中介服务机构发布房屋交易信息方面的义务。一方面是要求取得当事人同意,一方面是要求及时删除过期、失效的交易信息,防止利用过期、失效的信息“钓鱼”招揽客户。

  《办法》规定房地产中介服务机构协助办理网签的义务。广州市国土房管局表示,实践中存在中介服务机构和执业人员不履行协助义务的情况,例如:签订合同时要求当事人自行到交易登记窗口办理;当事人自愿解除合同的,以各种借口不协助当事人办理解除合同的网签手续;未经当事人同意或者无相关法律依据擅自办理合同网签手续等等,妨害了交易秩序和房屋交易信息化平台的管理,应当予以规范。

  为了方便自行交易,《办法》规定交易当事人自行交易的,可以在国土房管部门确定的签约服务点或者网站自行办理网签手续。

  未分割清晰的商铺不可出售

  《办法》规定,房屋交易当事人和房地产中介服务机构发布的房屋交易信息应当真实,交易房屋应当符合法律和政策规定的交易条件。

  规划用途为商业的存量房,未办理产权分割登记的,不得分割销售。

  广州市国土房管局表示,在商铺的销售过程中,经常会出现商业用房整层甚至整栋都只办理了一个房产登记,业主将其分割为若干个房产单元分别销售给不同的买受人。如果分割房产单元未办妥测绘和分割登记手续就分割销售,容易出现界址不清产生权属争议、重复销售、擅自变更规划用途,将消防通道或者其他特定用途的公共区域出售,或者出现影响房屋安全、消防安全的情形,这些都会导致买受人在购买后难以取得产权证,严重损害购房人的合法权益。《办法》要求商业性质的存量房,业主必须办妥分割登记后再销售,违反该规定由房地产行政主管部门责令其限期改正,并处以1万元以上5万元以下罚款。

  公证费律师费要开发商埋单

  从保护消费者权益的角度出发,《办法》作出了一系列规定。

  新建商品房买卖合同、存量房买卖合同、房地产中介服务合同及其补充合同不得包含减轻或免除房地产开发企业、房地产中介服务机构责任,或加重买受人、中介服务对象责任,或排除买受人、中介服务对象主要权利的条款。

  房地产开发企业要自行承担其委托产生的房地产中介服务费、公证费、律师费、按揭贷款服务费等费用。

  房地产开发企业和买受人可以在合同中约定,依法由买受人承担的税费可以由房地产开发企业代收;没有约定代收代缴的,由买受人在申请转移登记前向相关政府部门缴交。

  房地产开发企业承诺提供的交通服务设施设备、服务期限和服务价格,幼儿园、学校等教育配套设施等,房地产开发企业在商品房买卖合同中载入的这些事项应当与销售广告、售楼书、样板房等宣传资料中的承诺相一致。

  《办法》还明确规定房地产开发企业办理预购商品房预告登记的义务。房地产开发企业不及时办理预告登记手续,购房者所购房屋不能得到有效的物权保护,损害了购房者合法权益。

  广州市国土房管局表示,商品房销售过程中,一些房地产开发企业利用掌握信息、制定合同特别是《补充合同》、制定买卖双方交易流程等优势,损害消费者的知情权、公平交易权等合法权益。为此,《办法》明确规定房地产开发企业在商品房买卖合同及其补充合同不得包含减轻或免除其自身责任,或加重购房人责任,或排除购房人主要权利的条款。房地产开发企业往往通过补充合同修改商品房买卖合同示范文本的内容,延长交楼期限,降低交楼条件,要求购房人承担中介费、律师费、公证费等房地产开发企业指定的服务费用,或者减轻自己的违约责任、加重购房人的违约责任等等,设定不公平的交易条款,《办法》上述规定对此予以禁止。

  ■交易提醒

  电商没有代理资格收取买楼钱

  案例分析:近期,一些开发商与电商合作利用电子商务平台,以优惠折扣方式吸引购房者的营销方式越来越多。在一些房地产电商网站上,有不少类似“会员独享”,“网购优惠”等字眼的活动,以办理会员卡或者代金券等优惠模式吸引购房人团购。基本模式是以电商驻场,客户以约定金额在现场刷卡到电商的账户,换取电商优惠券。

  法律人士表示,开发企业委托不具备房地产中介服务资格的电商提供房地产中介服务,违反了《商品房销售管理办法》第二十五条的规定;而接受委托的电商未经登记和备案从事房地产经纪业务,违反了《房地产经纪管理办法》第七条、第十一条的规定,均属违规行为。消费者接受不符合规定的机构提供房地产中介服务,其权益难以得到保障。

  电商以“交3万抵10万”等方式吸纳客户从事商品房销售业务,除了上述违规之处外,还常常涉嫌其他违规行为,如:违反商品房预售许可制度,为未取得预售许可证的商品房预售提供中介服务;违反预售资金监管规定,代收代管预售资金等。而所谓给予消费者的优惠,其优惠规则不明确,往往是羊毛出在羊身上,有欺骗消费者之嫌。

  广州市国土房管局提醒广大消费者,通过电商购买商品房的要注意了解提供服务的机构是否具有房地产中介服务资质,是否公示了开发企业出具的委托文件,房地产项目是否取得预售许可证或者权属证明书,房地产中介服务费用和商品房价格是否明码标价,交付的购房款项是否直接进入预售许可证上注明的预售款专用账户。此外,对于电商宣传的优惠规则要了解清楚。房地产项目相关情况可以查询阳光家缘网站。



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